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2023-03-06
Los municipios limítrofes de siete grandes ciudades tienen mayor presión de la demanda sobre la oferta que su capital, según el análisis de idealista/data.
El mercado del alquiler mantiene la senda al alza de las rentas en un momento en el que los expertos del sector creen que todavía va a haber más demanda hacia el arrendamiento, empujados por las mayores dificultades para poder acceder a la compra de una vivienda. Los tipos de interés siguen altos y las condiciones para contratar una hipoteca son cada vez más difíciles de cumplir para una parte de la sociedad.
El euríbor ha cerrado febrero por encima del 3,5%, cuando hace un año todavía se movía en el entorno del -0,5%, con la guerra en Ucrania recién iniciada, lo que hace aún más difícil conseguir un préstamo para comprar una casa. Y no parece que este ‘rally’ del euríbor vaya a terminar pronto. El Banco Central Europeo (BCE) se reunirá este mes de marzo para confirmar una nueva subida de tipos que todos esperan para intentar controlar la inflación desbocada en la eurozona.
La propia Christine Lagarde, presidenta del BCE, afirmó la semana pasada en Antena 3 que aplaza las bajadas de los tipos de interés en la eurozona hasta 2025 y da prácticamente por sentado que habrá un nuevo repunte del precio del dinero de 50 puntos básicos en la reunión que se celebrará en dos semanas. Además, ha descartado cualquier bajada del precio del dinero antes de que la inflación se haya estabilizado en línea con la meta del 2%, algo que no espera suceda al menos hasta dentro de dos años.
A este contexto económico se una la escasez de oferta de vivienda de alquiler en el mercado. A nivel nacional, el indicador de stock de alquiler (el número de inmuebles en oferta entre el total de viviendas existentes) se había situado por debajo del 1% en diciembre de 2022, según el estudio de idealista/data.
Por ejemplo, en los dos grandes mercados de la vivienda, la pérdida del stock de viviendas en alquiler en la provincia de Barcelona es preocupante, encabezado por su capital, y es que durante 2022 no llegó a superar el 1,2% de las viviendas de media en toda la provincia.
En la provincia de Madrid, mientras tanto, el stock de pisos en ha alcanzado sus cotas más bajas en los últimos meses del año pasado, con apenas el 1,51% de los inmuebles existentes en el mercado en diciembre.
En otra vuelta a la situación del mercado de la vivienda en alquiler, idealista/data ha analizado la demanda relativa en el arrendamiento de viviendas en los principales mercados, basada en el número de 'leads' (contactos por email, contraofertas y guardados en favorito) recibidos por los anuncios publicados en idealista, el marketplace inmobilario del sur de Europa, durante el último tramo del año pasado.
Madrid, fuera del ‘top 10’ de demanda de pisos en alquiler
Una de las causas de que Madrid haya abandonado los primeros puestos entre la demanda de vivienda es por los precios que ha alcanzado en el último año, con una subida del 10,9% en febrero, según el último informe de idealista. Con sus 16,6 euros/m2 al mes es con diferencia el municipio más caro entre los más demandados, solo seguido por Alcobendas (8) con sus 12,6 euros/m2.
Leganés es la ciudad con mayor demanda de alquiler recibida a finales de 2022, pese a que sus precios (10,5 euros/m2) no son los más baratos del análisis, pero conjuga una oferta que atrae a una demanda en busca de pisos cerca de la capital. Algo más alejados se encuentran Pinto (9,7 euros/m2) y Humanes de Madrid (8,4 euros/m2).
Por detrás, el cinturón sur de Madrid domina las posiciones con Móstoles (10,1 euros/m2), Fuenlabrada (9,6 euros/m2) y Getafe (11,1 euros/m2) como principales ejemplos. Al norte, junto al ya nombrado de Alcobendas, se encuentra Alcalá de Henares (9,9 euros/m2).
Barcelona se coloca con el alquiler más caro de España
La periferia de Barcelona es la que domina la presión de la demanda sobre la oferta existente con Santa Coloma de Gramanet (12,3 euros/m2/mes) en cabeza, por delante de Cornellà (13,6 euros/m2) y Montcada i Reixac (10,8 euros/m2), que también aparece entre los más demandados para comprar.
Otras dos grandes poblaciones como Hospitalet de Llobregat (14,8 euros/m2) y Badalona (12,6 euros/m2) todavía están por delante de Barcelona, que con sus 19,4 euros/m2 se coloca como la gran ciudad con los alquileres más altos de España.
Otras poblaciones más pequeñas como Barberà del Vallès (101, euros/m2), Sant Boi de Llobregat (11,3 euros/m2), Sant Feliu de Llobregat (12,1 euros/m2), junto a Viladecans (11,3 euros/m2) completan el ranking.
En Valencia, el alquiler sube casi un 20% y cede la mayor demanda a su periferia
El alquiler en la ciudad de Valencia y alrededores se centra en las pequeñas poblaciones de su periferia. Valencia (11,5 euros/m2) ocupa un modesto undécimo puesto, después de crecer un 19,4% en el último año, mientras Foios (5,9 euros/m2) ha rebajado sus rentas un 6,4% interanual.
Ninguna de las poblaciones limítrofes supera los 10 euros/m2, pero hay que destacar la subida producía por Benetusser, donde se han disparado un 36,7%, el Alfafar (15,3%) y Massanassa (11,2%).
Málaga, la capital mejor posicionada en presión de la demanda
Dentro de este análisis de estos siete importantes mercados, Málaga es la mejor posicionada en la demanda de alquiler, en la segunda posición, pese a que sus precios han vivido una subida del 22,9% hasta los 12,2 euros/m2. Torremolinos cuenta con los precios del alquiler más caros de la zona, con 12,3 euros/m2 tas subir un 21% en el último año. El listado lo encabeza Colmenar, con ‘solo 5,8 euros/m2) y un descenso de casi el 26% en las rentas.
Málaga vive un incremento de los precios de la vivienda tanto en venta como en alquiler que se desplaza al resto de municipios limítrofes. Alora (42,5%) destaca sobre el resto, que se quedan por debajo del 20% como Mijas (18%), el tercero de la lista, Fuengirola (15,6%) o Benalmádena (17,4%).
Algunos de los alquileres más caros se dan en Mallorca
La presión de la demanda es peculiar por escasez de oferta ya de por sí de la isla balear. Palma (13,6 euros/m2) ocupa la tercera plaza, superado por Santa María del Carmi (8,5 euros/m2) y Bunyola (14,6 euros/m2), pese a que sus precios han aumentado un 65,6% en febrero. Y no es el único ejemplo que supera en precios a la capital, aunque ocupan las últimas plazas de este ‘top 9’ como son Calvià (17,8 euros/m2) y Andratx (15,6 euros/m2).
Lo más asequible, tras el descenso en Santa María del Carmi del 14,5% es Puigunyent (7,2 euros/m2), seguido de Marratxi (19,9 euros/m2), y eso que las rentas han crecido un 37,2% en el último año.
Alicante es la capital más asequible entre las analizadas
Mutxamel (7,6 euros/m2) encabeza la demanda relativa del alquiler en Alicante, y ya ha visto aumentar sus precios en un 14,6%, pero no es el mayor incremento ni mucho menos. San Juan de Alicante, en segundo lugar, destaca con un 29,5%, para dejar la renta media en 8,2 euros/m2, la misma que San Vicente del Raspeig (16,6%).
Alicante (9,7 euros/m2) ocupa la cuarta plaza de presión de la demanda por delante de los más asequibles, Agost (6,4 euros/m2) y Jijona (5,4 euros/m2), pero también de la localidad más cara de su particular ‘top 7’, El Campello (10,1 euros/m2)
Pasaisa, Lezo y Urnieta, los municipios más demandados en torno a San Sebastián
Completa el estudio el análisis de la demanda relativa de alquiler en la capital guipuzcoana y su entorno. De por sí, las rentas en la provincia vasca son altos, donde ninguno baja de los 10 euros/m2, pero los hay más accesibles como Hernani (10,2 euros/m2) o Irún (11,1 euros/m2), frente a otros más altos como Lezo (14,2 euros/m2) o Renteria (14,5 euros/m2), solo superado por la propia San Sebastián (16,1 euros/m2).
Pasaisa, Lezo y Urnieta encabezan la demanda de pisos de alquiler, donde la capital se queda en octavo puesto. Hernani, Irún o Lasarte también aparecen en el listado. En la pequeña población de Lezo, con algo más de 6.000 habitantes, las rentas se han disparado un 83,5% en el último año.
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2023-02-23
CaixaBank Research adelanta una fuerte caída de las ventas, tres nuevas subidas de tipos y más subidas de los alquileres. Y ve el esfuerzo hipotecario en el 38%.
CaixaBank ha puesto números al escenario al que se enfrenta el mercado de la vivienda en 2023. Según el servicio de estudios de la entidad financiera, los próximos meses serán complicados para el sector inmobiliario por el impacto que tendrán la ralentización económica, las subidas de los tipos de interés y la todavía alta inflación en la capacidad adquisitiva de las familias.
En líneas generales, CaixaBank Research estima que las compraventas bajarán este año más cerca de un 25%, que el precio de la vivienda se ajustará de forma moderada y que empeorará la tasa de esfuerzo hipotecario. También augura un leve retroceso de los costes de construcción, más subidas de las rentas de las viviendas de alquiler y tres nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que tiene margen para incrementar un punto adicional.
Fuerte caída de las compraventas
La venta de viviendas firmó en 2022 su mejor resultado de los últimos 15 años, pero este año la previsión es que registre una caída cercana al 25-26%.
En un informe reciente sobre el sector inmobiliario, el servicio de estudios de la entidad afirma que “dejamos atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda ha batido todas las expectativas. El número de compraventas ya venía creciendo con fuerza desde la segunda mitad de 2021, principalmente por el cambio de preferencias sobre el lugar donde vivir propiciado por la pandemia, pero dicho crecimiento se intensificó en la primera mitad de 2022 por el adelanto de compraventas para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable ante la perspectiva de que el BCE incrementaría los tipos de interés para hacer frente a la galopante inflación”.
Pero, según ha explicado Judit Montoriol Garriga, economista senior de CaixaBank Research, durante EFIMAD, un evento inmobiliario organizado por CaixaBank y ASPRIMA, en 2023 y 2024 las compraventas se moverán más cerca del promedio histórico que de los niveles del año pasado.
En concreto, ha cifrado en 480.000 el número de compraventas de viviendas en España en 2023 y en algo más de 500.000 el volumen en 2024. Para este año, la previsión es que el volumen de transacciones caiga cerca de un 26% (en 2022 se inscribieron en los registros 649.494 unidades, según el INE), aunque se mantendrá por encima del promedio histórico (450.000 unidades).
Ajuste moderado del precio de la vivienda
En cuanto a los precios, el servicio de estudios cree que se producirá un ajuste, aunque no llegará al nivel de corrección que están experimentando países como Canadá, Nueva Zelanda o Suecia, donde el mercado estaba sobrecalentado.
El ajuste de los precios de la vivienda en esos países se está produciendo desde mediados del año pasado y, desde los niveles máximos recientes, en Suecia han bajado cerca de un 12%; en EEUU, en torno al 5% y en Reino Unido, alrederor de un 4%.
En el caso del mercado doméstico, "el precio empieza a dar señales de moderación" y cree que "el ajuste será acotado. En España, no se han acumulado desequilibrios en el ciclo expansivo 2014-2022 que hagan prever una caída brusca del sector".
Subida del esfuerzo hipotecario
La economista senior de CaixaBank Research también ha afirmado que el esfuerzo teórico hipotecario de las familias (es decir, el porcentaje de ingresos que debe destinar un hogar al pago del préstamo) va a subir con fuerza en los próximos meses. Actualmente se mueve en el 33,6%, ligeramente por encima del nivel que recomiendan los expertos, aunque podría alcanzar el 38% en la primera mitad del año, unos niveles no vistos desde finales de 2011, según la serie histórica del Banco de España.
Llegado ese punto, ha añadido Montoriol Garriga, "descenderá por la caída del precio de la vivienda y una mejora de la renta de las familias gracias a las subidas salariales y a la mejor inflación". Aun así, para finales de 2024 la ratio de esfuerzo podría situarse en torno al 34,8% (más de un punto por encima del nivel actual).
Unas rentas del alquiler más altas
Otro de los pronósticos que maneja la entidad apunta a nuevas subidas de los precios del alquiler en España. Y eso que el año ha empezado con unas rentas récord, según idealista.
A pesar de que el precio ya está en máximos, CaixaBank Research augura un repunte medio del 2,8% este año. En el caso de los alquileres nuevos, considerando como tales aquellos que tienen una antigüedad de hasta seis meses, el incremento previsto es muy superior y podría acercarse al 7,7%.
Además, alerta de que la oferta de nuevas viviendas de arrendamiento seguirá muy por debajo de la demanda. "La presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior que en los años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler. Si bien se espera que la oferta de vivienda en alquiler se incremente a medio plazo, apoyada en el interés inversor en este segmento (co-living, built to rent, etc.), posiblemente será insuficiente para cubrir la creciente demanda", recalca el informe sectorial del organismo.
Tres nuevas subidas de tipos
Lo que también da por hecho el servicio de estudios es que los tipos de interés todavía no han tocado techo en la eurozona, ya que la inflación sigue muy alta, incluso la subyacente. En concreto, la economista senior afirma que "el Banco Central Europeo (BCE) todavía puede subir un punto los tipos de interés", con una subida de 50 puntos básicos en marzo y dos más de 25 puntos básicos cada una.
Así, confía en que el precio del dinero alcance el 4% próximamente, frente al techo del 5% que prevé para la Reserva Federal de EEUU, en línea con lo que prevé el consenso (que habla de un tipo máximo del 5,25% en la primera potencia mundial).
"El mercado ya descuenta bajadas de los tipos de interés en EEUU en 2024, pero la eurozona va más retrasada. Estamos en zona restrictiva, lo que debería enfriar la demanda, pero los bancos centrales tendrán que mantener los tipos restrictivos durante un tiempo", ha puntualizado.
Estabilidad en la producción de nuevas viviendas
En lo que respecta a la producción de nuevas viviendas, Judit Montoriol Garriga cree que en los próximos años se mantendrá la tendencia actual, lo que supone un desarrollo de unas 100.000 unidades al año, muy por debajo de los 200.000 nuevos hogares que se crearán en 2023, según el INE, y de los 220.000 en 2024. Por tanto, ha insistido, "seguirá habiendo escasez de oferta".
La economista ha insistido en que los municipios donde hay un mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda son aquellos que sufren una mayor presión demográfica, como por ejemplo Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas. "La construcción está bien localizada, porque se está construyendo donde hay demanda, pero es insuficiente", ha recalcado.
Caída de los costes de construcción
Otro de los datos clave para el sector inmobiliario es que este año caerán los costes de construcción, aunque de forma leve. Según los datos del organismo de estudios, entre mediados de 2022 y enero de 2023, los costes se han reducido un 22%, y "los costes de construcción residencial en España podrían reducirse un 3% este año". A pesar del descenso, a finales de este año los costes seguirán un 15% por encima del nivel prepandemia.
"La buena noticia es que no vayan a más, pero no parece que vayan a corregirse", ha puntualizado la economista senior de CaixaBank Research.
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2023-02-21
Desde que la inflación comenzó a subir en nuestro país muchos titulares de noticias y opiniones de expertos alertaban de que se frenaría la demanda de vivienda y que el precio corregiría su trayectoria alcista. Sin embargo, la presión de la demanda sobre la oferta creció en 2022 y se situó en niveles superiores a los alcanzados los dos años anteriores, según idealista/data. Sin ir más lejos, en diciembre de 2022 aumentó 0,11 puntos frente a diciembre de 2021. Y Madrid es la provincia ganadora, la que más presión de demanda de vivienda en venta tiene. Y el precio de la vivienda ha seguido subiendo: en enero creció un 5,4% más que hace un año.
¿Qué está pasando entonces? ¿quién compra vivienda en España en plena subida de tipos de interés y, por ende, del euríbor? Según la última encuesta realizada por idealista/data a más de 4.000 personas, el 70% de los que quieren comprar una vivienda ya tiene, al menos, una casa en propiedad. Esto significa que mucha gente compra vivienda por reposición, es decir, ya cuenta con una casa, pero busca otra diferente. En concreto, de las personas encuestadas, el 19% busca otra con comodidades mejoradas; el 17,4% compra por inversión; el 14,7%, busca una segunda residencia; el 14,3%, quiere una vivienda más grande, y el 6,2%, una más pequeña.
Jesús Gil Marín, consejero delegado de la inmobiliaria Gilmar, sostiene que con la inversión en vivienda todavía se pueden obtener rentabilidades que están por encima del precio del dinero y esto puede estar motivando que el mercado se mantenga activo. “Además, la inversión extranjera está ayudando a la estabilidad en los precios, sobre todo los ciudadanos procedentes de Hispanoamérica -dada la incertidumbre política que atraviesan determinados países- que apuestan por España por razones tan obvias como la identidad cultural, lingüística e incluso gastronómica”, añade.
Además, los demandantes de casa son solventes. Casi el 50% de los encuestados no necesita hipoteca o si la necesita es de menos del 50% del valor de tasación del inmueble. Es decir, no hay tanta dependencia con una entidad financiera. Un 32,2% necesita entre el 50% y el 80% de hipoteca, mientras que un 13,9% necesita un préstamo de más del 80%. Sólo un 5,6% necesita una hipoteca del 100%.
El economista Miguel Córdoba apunta que a las personas que dependen de una hipoteca sí que les afectará el encarecimiento de los préstamos. No obstante, este experto recalca que el importe medio de las hipotecas es actualmente de unos 179.000 euros, lo que contrasta con los 258.000 euros de 2007, “sin tener en cuenta el 29,25% de inflación que ha habido en estos quince años, lo que haría que el importe medio en términos reales de una hipoteca actualmente es un 54% menor que lo que era antes de que estallara la burbuja inmobiliaria”.
Por último, indica que ha habido un efecto particular en relación con la subida de los tipos de interés (actualmente en el 3%), ya que la creciente inflación y el cambio de política del BCE han supuesto que muchos que estaban pensando en adquirir una vivienda hayan acelerado sus planes para conseguirla más barata antes de que se materializara la subida de tipos de interés. Probablemente, muchas de esas transacciones se han contratado a tipo fijo o mixto, ya que para hacerlo a tipo variable les da lo mismo el momento. “Ese exceso de hipotecas debería notarse en los próximos meses con una disminución en las contratadas en 2023, y además ya dará un poco lo mismo hacerlo a tipo fijo o a tipo variable, puesto que no creo que los tipos de interés vayan a superar el 5% y hacer una hipoteca al 3,5% o al 4% fijo o variable no va a tener apenas diferencia”, sentencia Miguel Córdoba.
En la encuesta de idealista/data, también se destaca que el demandante de vivienda tiene ingresos fijos, en concreto, el 91% cuenta con ingresos fijos, bien porque tiene un contrato fijo, porque es pensionista o porque es autónomo.
Hay más demanda que oferta de vivienda
El momento del mercado residencial actual es de tensión: hay más gente que quiere comprar que oferta. Aunque en algunas zonas de España se habla de disminución de la demanda y esto es cierto, pero en parte se debe a que la oferta es inferior y las compraventas se reducen, tal y como señala Luis Corral, CEO de Foro Consultores. Las últimas cifras de idealista arrojan que el stock de viviendas en venta publicadas sobre el total del parque residencial existente se situó en diciembre de 2022 en un 4,81%.
En términos de reducción de oferta, durante el final de 2022 se redujo un 7% interanual y la mayoría de capitales de provincia tiene ahora menos viviendas en venta de las que había hace un año. La mayor reducción se ha producido en Valencia, donde llega al 27%, y alcanza el 25% en Alicante. Le siguen las caídas de Cuenca (-24%), Ávila (-22%), Santander (-20%), Pontevedra (-18%), Melilla (-17%) y Segovia (-17%).
Además, la tipología de vivienda más buscada es la de segunda mano en buen estado (un 73,5% de los encuestados es lo que demandan), seguida de la vivienda usada a reformar y por último la obra nueva.
¿Qué pasa con la obra nueva? Luis Corral afirma que la falta de obra nueva se está trasladando a la vivienda de segunda mano. Un desequilibrio que no llega solo al mercado de compraventa, también al de alquiler, donde se incrementa el número de interesados en arrendar. Algunos, como los jóvenes, de manera forzosa. “Además, muchos proyectos que en condiciones normales irían destinados a la promoción se está derivando al alquiler, con lo que la falta de oferta de obra nueva en venta se agudiza aún más. Ante esta falta de oferta, hay psicosis por temor a quedarse sin casa. Y este desajuste provoca el mantenimiento de precios e incluso subidas puntuales”, añade Corral.
¿Por qué no hay vivienda nueva? La falta de proyectos en el mercado se debe al precio del suelo, los costes de construcción y los costes de financiación que son muy elevados. En opinión de Luis Corral, en estos momentos, el préstamo promotor está por encima del 5,5% y los costes ligados a la edificación del mes de noviembre han sido un 8,42% más elevados que en el mismo mes del año anterior y desde mayo de 2020 han subido más de un 20%, según datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).
Qué tipo de vivienda se demanda por rango de precios
La encuesta de idealista/data refleja que la vivienda que más se busca en el portal es la que vale entre 100.000 y 200.000 euros, seguida de las que se anuncian por menos de 100.000 euros y en tercera posición, las que tienen un precio entre 200.001 a 300.000 euros.
Jesús Gil apunta que “hay una franja de precios en la que sí se está notando cierto ‘parón’. Si hablamos de viviendas de hasta 200.000 euros (aproximadamente), nos referimos a personas con unos ingresos muy ajustados, a los que la subida de los tipos les afecta en mayor medida dificultándoles el acceso a una vivienda por la vía del préstamo hipotecario. Pero desde 200.000 - 300.000 euros en adelante, tanto los españoles como los extranjeros siguen confiando en la vivienda como instrumento de ahorro e inversión, además de los compradores de reposición y el perfil de comprador/inversor con alto poder adquisitivo, que maneja otros presupuestos y apuesta por la seguridad que ofrecen las zonas prime, que siempre tendrán una alta demanda”.
Metodología
El dato de presión de la demanda sobre la oferta se basa en el número de 'leads' (contactos por email y contraofertas) recibidos por anuncio en idealista. Por un lado, los ‘leads’ muestran la demanda de vivienda por parte de los usuarios. Por otro lado, el número de anuncios mide la oferta de vivienda disponible en el portal. De esta manera, el indicador sintetiza la presión de la demanda sobre la oferta en cada zona de España y para cada segmento de mercado (venta y alquiler), y se utiliza para medir situaciones de calentamiento o enfriamiento del mercado cuando la demanda relativa es alta o baja respectivamente. Unos datos que analiza idealista/data.
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2023-02-21
Comprar una vivienda y ponerla en alquiler es, sin duda, una alternativa de futuro si se está pensado en rentabilizar los ahorros, si se quiere invertir en una herencia o si se ha tenido un golpe de suerte. Muchas de las viviendas salen al mercado del alquiler sin ningún tipo de mejora o acondicionamiento, lo que en ocasiones puede dificultar su alquiler o incluso reducir el beneficio esperado. Masteos ha reunido siete aspectos a tener en cuenta si quieres reformar una vivienda para alquilar.
Pero, ¿cuándo merece la pena reformar un piso que queremos destinarlo al alquiler? y ¿qué debemos reformar? Estas son las preguntas que se hacen muchos compradores que buscan rentabilizar sus ahorros invirtiendo en inmuebles para arrendar. Para responderlas hay que tener en cuenta varios factores, como la antigüedad del propio inmueble, el estado del mismo y el tipo de alquiler al que queramos destinar el inmueble. En la mayoría de los casos unas reformas básicas nos permitirán no sólo un alquiler mensual más alto, sino que además podamos alquilarlo más rápido y por más tiempo.
Lo mejor es que no siempre tienen que ser obras importantes o una reforma integral. De hecho, la mayoría de las veces se trata de reformas parciales o pequeñas adecuaciones de bajo presupuesto, que pueden lograr que el valor de nuestro inmueble reformado aumente entre un 20 y un 30%. Estos son los seis aspectos a tener en cuenta:
1.¿Alquiler para estudiantes o para una familia?
Antes de acometer una reforma es imprescindible tener en cuenta el tipo de alquiler al que se va a destinar la vivienda. No es lo mismo un piso de alquiler para estudiantes o turístico, donde habrá una mayor rotación de inquilinos que un alquiler de larga duración, donde los detalles y acabados del inmueble pueden desempeñar un papel fundamental.
2.Más vale prevenir que curar
Antes de invertir en una vivienda, debemos conocer cuál es el estado real de la misma. Y en esto el asesoramiento de un profesional es clave. Lo primero de todo es revisar la estructura, las instalaciones eléctricas, fontanería y de gas del inmueble para evitar problemas en el futuro. “A la hora de realizar una reforma, lo primero es revisar su esqueleto, su estructura. Después la pondremos bonita”. De nada vale renovar un plato de ducha o unos azulejos si no se han revisado las tuberías y luego aparecen goteras, humedades o filtraciones.
3.Salón, cocina y baño, las estancias claves
Una vez que la estructura de la vivienda está lista, debemos centrarnos en el salón, la cocina y el baño. Estas son las tres estancias clave a la hora de alquilar una vivienda, por lo que una potencial reforma o rehabilitación de las mismas revalorizarán mucho el inmueble. Y no siempre se necesita hacer grandes obras ni destinar un gran presupuesto; en ocasiones se pueden acometer pequeñas intervenciones, más económicas, que darán un aspecto actual y renovado a la vivienda. Acciones que ayudarán a que esta entre por los ojos de nuestros potenciales inquilinos.
En la cocina, esmaltar o vinilar los muebles, cambiar la encimera para que tenga un look más actualizado o pintar los azulejos y el suelo en vez de realizar un nuevo alicatado y solado son buenas opciones; en el baño, renovar los sanitarios si están antiguos, o incluso eliminar el bidé para ganar algún metro; en el salón retirar el gotelé por papeles pintados que den más luminosidad y frescura a la vivienda, acuchillar y barnizar el parquet para que parezca nuevo, lacar de blanco las puertas o renovar los rodapiés son opciones que, con poco gasto, mejoran mucho la imagen de una vivienda.
4.Mejorar la eficiencia energética
Reducir la factura energética es una prioridad no solo para los propietarios, sino también para los inquilinos. En ocasiones, una mera revisión de la caldera o de los sistemas de refrigeración, o un simple cambio de ventanas o de cerramientos puede permitirnos aislar de forma radical la vivienda no solo del frío y del calor, sino también de los ruidos. Y además, muchos propietarios pueden verse beneficiados de las ayudas de los fondos Next Generation de la UE para la rehabilitación.
Otra forma más sencilla de reducir el gasto energético y hacerlo más sostenible es cambiar las bombillas por luces led. Si a esto se le añade la renovación de interruptores y de algunas luminarias de bajo consumo y de estilo más actual, harán que la casa parezca otra.
5.¿Una nueva distribución?
Revalorizar la vivienda y la rapidez del tiempo para alquilar no es proporcional al número de habitaciones, sobre todo si son muy pequeñas, aunque siempre hay que tener en cuenta el tipo de alquiler elegido. En general, menos espacios dan más sensación de amplitud y luminosidad y, a veces, incorporar la terraza o la cocina al salón si esta es pequeña pueden ser acciones claves que nos permitan alquilar un inmueble en días o incluso en horas.
6.¿Amueblado o sin amueblar?
Muchos arrendatarios se resisten a destinar un presupuesto extra para amueblar la vivienda que quieren alquilar. De nuevo, el destino que queramos dar al inmueble será crucial porque en el caso de un piso para estudiantes será imprescindible, mientras que en uno de larga duración no tiene por qué ser tan determinante, ya que muchos inquilinos prefieren amueblarlo a su estilo o con los muebles que ya tienen.
Aunque en España la oferta de viviendas sin amueblar es lo más habitual, hay que tener en cuenta que los pisos amueblados tienen menos competencia y que si se hace con piezas actuales con un estilo cómodo y funcional, el inmueble puede tener una salida más rápida.
Si quieres saber cuánto costaría la reforma de tu vivienda, cuánto se revalorizaría después de hacerla y el ahorro energético que te supondría, puedes hacerlo con nuestra calculadora de coste de reformas.
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